· 什么叫低密度住宅?

低密度住宅，在業(yè)內(nèi)多指限高18米，容積率在1.5以下的多層住宅、疊墅、聯(lián)排和獨立別墅。低密度的住宅擁有著較好的綠化率和容積率，所以對于城市來說，大部分都分布在郊區(qū)或者是偏遠(yuǎn)地方，對于比較看重于居住環(huán)境的人來說，低密度的住宅是一個不錯的選擇。此外由于人口較少，大都屬于獨立門戶的生活，對于住戶的隱私保障也十分全面。

最后，絕大多數(shù)的低密度住宅室內(nèi)的面積也比較大，所以可以設(shè)計成各種各樣自己比較喜歡的風(fēng)格，居住起來的舒適度也會更加優(yōu)異。

· 低密度住宅的前世今生

低密度住宅可以算是中西融合的產(chǎn)物，一方面商品房類型的低密度住宅源于歐美的田園城市理論，并最終演化為“大馬路+獨幢住宅+花園”的擴(kuò)張模式。另一方面中國本土的鄉(xiāng)居，大多都是作為低密度住宅的形式(獨棟、聯(lián)排)而存在。

所以，在常規(guī)住宅規(guī)劃理念中，低密度住宅的核心KPI往往是近遠(yuǎn)郊距離、景區(qū)資源以及戶型產(chǎn)品。

· 中國特色下的低密度住宅的KPI解析

但是，基于中國現(xiàn)有特色，筆者認(rèn)為低密度住宅需要有新的KPI標(biāo)準(zhǔn)衡量。

中國與歐美最大的不同在于，歐美地廣人稀，而中國人口密集、土地承載壓力較大。因此歐美的文化是車輪文化，而中國通過高鐵+汽車的模式，最大化的分解城市鄉(xiāng)村的交通壓力。

對應(yīng)的，中國的低密度住宅，怎么可能只關(guān)注汽車視角的交通距離，而不關(guān)注高鐵上的中國的高鐵距離?

所以，筆者認(rèn)為，是否有高鐵通勤，包括距離高鐵站的距離，應(yīng)該是其中一個核心考量因素。

除此之外，基于低密度住宅的客戶群體需求，也可以衍生出兩個KPI因素。

低密度住宅的用戶，往往屬于消費水平以及品質(zhì)需求較高的群體，因此周邊是否擁有高品質(zhì)購物中心，或者是否在高品質(zhì)購物中心輻射范圍，因此是其中之一。沒有一個豪宅客戶，愿意開兩個小時的車只為了去逛一下商場。

其次，在筆者多個低密度住宅用戶群體調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，低密度住宅中養(yǎng)老型客戶群體較多，他們往往關(guān)注周邊醫(yī)療設(shè)施是否滿足日常需求，甚至是否有優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。因此這個應(yīng)該也是一個核心因素。

最后，低密度住宅作為中高端房產(chǎn)，開發(fā)商往往喜歡做品牌和材質(zhì)上的堆砌，但是中高端客戶作為有多次居住體驗的客戶，會更注重生活的細(xì)節(jié)化以及個性化。因此，如何從設(shè)計上考慮后期使用的舒適性，是否做到細(xì)節(jié)化設(shè)計，包括是否存在二次裝修風(fēng)險，空間上是否為后期不同客群使用場景提供可拓展空間，這些反而是需要特別考量的!

綜上所述，筆者認(rèn)為，評價一個理想的低密度住宅，除了景觀、環(huán)境等常規(guī)因素外，在現(xiàn)階段背景下，還需要增加高鐵通勤、優(yōu)質(zhì)商業(yè)、醫(yī)療以及細(xì)節(jié)化設(shè)計等這4個因素。